【案件来源】
（2018）最高法民申1851号《民事裁定书》
【裁判要旨】
借款人为购置房屋向银行借款，约定以其购买的房屋抵押给银行，并办理抵押预告登记，房屋具备办理产权登记条件后，因借款人怠于办理案涉房屋的产权证，预告登记不因超过法定期限而失效，预告抵押权人继续具有排除执行的效力。
【裁判文书】
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）最高法民申1851号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘军达，男，1968年8月18日出生，汉族，住江苏省宜兴市。
委托诉讼代理人：刘欢，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国工商银行股份有限公司南京城西支行，住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路289号。
负责人：ＸＸ，该支行行长。
委托诉讼代理人：范存辉，男，中国工商银行股份有限公司江苏省分行工作人员。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴克祥，男，1965年6月17日出生，汉族，住江苏省通州市。
再审申请人刘军达因与被申请人中国工商银行股份有限公司南京城西支行（简称工行南京城西支行）、吴克祥第三人撤销之诉一案，不服江苏省高级人民法院（2017）苏民终406号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
刘军达申请再审称：本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，应予再审。主要事实和理由是：工行南京城西支行未就吴克祥购买的南京市雨花台区龙西路318号8幢一单元615室房屋（简称615室房屋）完成抵押登记，（2015）宁商终字第978号民事判决认定工行南京城西支行对该房屋享有优先受偿权错误。本案二审判决虽指出该错误，但未进行纠正。刘军达依据（2014）通中商初字第0327号民事判决申请强制执行615室房屋过程中，工行南京城西支行依据（2015）宁商终字第978号民事判决主张对615室房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，使得刘军达对案涉房屋拍卖款的分配数额减少，故（2015）宁商终字第978号民事判决应予撤销。
工行南京城西支行提交意见称：工行南京城西支行与吴克祥订立的抵押合同合法有效，且办理了抵押合同的登记手续，其有权要求吴克祥与其办理正式的抵押登记。案涉房屋未办理抵押登记系因债务人吴克祥怠于办理，故本案抵押预告登记不属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记失效的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，案涉房屋的抵押预告登记合法有效，具有排除法院执行的效力。综上，工行南京城西支行请求驳回刘军达的再审申请。
本院经审查认为：《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，为购买615室房屋，吴克祥向工行南京城西支行借款并与其订立抵押合同，约定以其购买的615室房屋为其向工行南京城西支行借款提供抵押担保，后吴克祥与工行南京城西支行办理了抵押预告登记。在房屋具备办理产权登记条件后，因吴克祥怠于办理615室房屋的产权证，致抵押登记未能及时办理，工行南京城西支行对此并无过错，本案抵押预告登记不符合上述法律规定的预告登记失效的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该规定进一步明确了预告登记具有排除执行的效力。二审法院结合案涉房屋开发商对工行南京城西支行行使抵押权并无异议，案涉房屋已经江苏省南通市中级人民法院执行拍卖给他人，工行南京城西支行另行提起要求吴克祥协助办理抵押登记义务之诉已不现实等实际情况，认定（2015）宁商终字第978号民事判决关于工行南京城西支行对办理了抵押预告登记的615室房屋折价或拍卖、变卖的款项享有优先受偿权的判项不损害刘军达的权利，并无不当。据此，二审法院驳回刘军达第三人撤销之诉的诉讼请求，并无不妥。
综上，刘军达提出的再审事由不能成立，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回刘军达的再审申请。
审 判 长 汪 军
审 判 员 马东旭
审 判 员 张爱珍
二〇一八年六月二十九日
【相关法律规定】
《物权法》
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《执行异议与复议规定》
第三十条 金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
